En tant qu’Agent Commercial Immobilier, j’accompagne régulièrement des propriétaires bailleurs dans la mise en location de leur appartement ou de leur maison. 

La question de la surface habitable revient très souvent, notamment au moment de la rédaction du bail. La loi Boutin est pourtant un cadre légal clair, indispensable à connaître pour louer en toute sécurité et éviter les litiges. 

À travers cet article, je vous explique simplement tout ce qu’il faut savoir pour louer votre bien dans les règles.

Loi Boutin : tout savoir sur la surface habitable en location

Dans le cadre d’une location immobilière, la notion de surface habitable est un élément essentiel. Elle conditionne la conformité du bail, la transparence vis-à-vis du locataire et la sécurité juridique du bailleur. La loi Boutin, souvent confondue avec la loi Carrez, encadre précisément cette obligation pour les logements loués à usage de résidence principale.

Que vous mettiez en location un appartement ou une maison, il est indispensable de comprendre le rôle de la loi Boutin, le calcul de la surface habitable et les obligations du bailleur.

Qu’est-ce que la loi Boutin ?

La loi Boutin est issue de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Elle impose, pour toute location à usage de résidence principale, la mention obligatoire de la surface habitable dans le contrat de bail.

Cette obligation concerne aussi bien la location d’un appartement que celle d’une maison, vide ou meublée, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Le rôle de la loi Boutin dans la location

La loi Boutin a pour objectif principal de protéger le locataire en lui garantissant une information fiable sur la surface réelle du logement loué. Elle permet d’éviter toute surestimation et contribue à instaurer une relation de confiance entre bailleur et locataire.

La surface habitable est une donnée contractuelle. Elle permet au locataire de comparer les logements et sert de référence en cas de litige. Pour le bailleur, il s’agit d’une obligation légale à respecter lors de la rédaction du bail.

Comment se calcule la surface habitable ?

La surface habitable est définie par l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces non habitables.

Sont inclus dans la surface habitable : les pièces de vie, les chambres, la cuisine, la salle de bains, les WC, les dégagements et couloirs.

Sont exclus du calcul : les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, les gaines techniques, les embrasures de portes et fenêtres, les combles non aménagés, les caves, sous-sols, garages, balcons, terrasses, loggias, vérandas non chauffées et dépendances.

Attention : seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre sont prises en compte.

Différence entre loi Boutin et loi Carrez

La loi Boutin ne doit pas être confondue avec la loi Carrez.
La loi Carrez concerne uniquement la vente de lots en copropriété, tandis que la loi Boutin s’applique exclusivement à la location.

Le mode de calcul est également différent. La surface loi Boutin est plus restrictive et ne retient que les surfaces réellement habitables. En pratique, la surface Boutin est souvent inférieure à la surface Carrez pour un même logement.

Les obligations du bailleur

Dans le cadre d’une location, le bailleur a l’obligation de mentionner la surface habitable dans le contrat de bail, conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Même si le mesurage loi Boutin n’est pas formellement classé parmi les diagnostics techniques obligatoires, l’information est juridiquement opposable. Le bailleur engage donc sa responsabilité sur l’exactitude de la surface déclarée.

Quelles conséquences en cas d’erreur de surface ?

Si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer.

Cette action peut être engagée à tout moment pendant la durée du bail. Une erreur de mesurage peut donc avoir un impact financier durable pour le bailleur.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Faire appel à un professionnel de l’immobilier ou à un diagnostiqueur permet de sécuriser la location, d’éviter les litiges et de garantir un calcul conforme à la réglementation.

Un mesurage précis de la surface habitable est un véritable gage de sérieux et de professionnalisme, notamment dans un contexte réglementaire de plus en plus exigeant.

À retenir

La loi Boutin est une référence incontournable en matière de location immobilière. Elle encadre strictement le calcul de la surface habitable et impose au bailleur une obligation de transparence.

Que le bien soit un appartement ou une maison, respecter la loi Boutin permet de sécuriser juridiquement le bail et d’instaurer une relation de confiance durable entre bailleur et locataire.

Le conseil de votre conseiller immobilier

Lors d’une mise en location, la surface habitable est souvent sous-estimée ou mal calculée, notamment dans les logements anciens ou atypiques. Un écart de quelques mètres carrés peut pourtant avoir des conséquences financières importantes. Pour sécuriser votre location et éviter toute contestation, je recommande toujours de faire vérifier la surface habitable par un professionnel avant la signature du bail.