L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français, notamment pour sa sécurité et ses avantages fiscaux. Que ce soit pour habiter, louer ou préparer sa retraite, bien comprendre la fiscalité immobilière permet d’optimiser son investissement et d’éviter les mauvaises surprises. Faisons le point sur les principales règles et dispositifs à connaître.

1. Les bases de la fiscalité immobilière

Lorsque vous possédez un bien immobilier, deux grands types d’impositions s’appliquent :

• Les impôts liés à la détention, comme la taxe foncière (due chaque année par le propriétaire).

• Les impôts liés aux revenus, si le bien est loué. Les loyers perçus constituent alors des revenus fonciers imposables.

Selon le montant des loyers et la nature du bien, vous pouvez relever du régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €) ou du régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, etc.).

2. La fiscalité sur la revente : la plus-value immobilière

En cas de revente, la différence entre le prix de vente et le prix d’achat constitue la plus-value immobilière.

• Elle est exonérée pour la vente de votre résidence principale.

• Pour les résidences secondaires ou locatives, elle est imposable à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.

• Toutefois, un système d’abattements progressifs permet une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

3. Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Pour encourager l’investissement locatif, l’État propose plusieurs lois de défiscalisation. Voici les plus connues :

• Loi Pinel (jusqu’en 2024) : réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location, sous conditions de loyer et de ressources des locataires.

• Loi Denormandie : équivalente au Pinel, mais pour les logements anciens nécessitant des travaux.

• Locatif meublé non professionnel (LMNP) : permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant fortement l’imposition sur les loyers.

• Monuments Historiques ou Malraux : pour les biens à restaurer dans des zones patrimoniales, avec des déductions fiscales importantes.

Chaque dispositif répond à une stratégie différente : constituer un patrimoine, réduire ses impôts, ou préparer sa retraite.

4. L’importance d’un accompagnement professionnel

La fiscalité immobilière est complexe et dépend de nombreux critères : type de bien, durée de détention, situation personnelle, objectifs patrimoniaux…
Avant tout projet, il est donc conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou à un conseiller en gestion de patrimoine. Cet accompagnement permet d’adopter la bonne stratégie et de sécuriser votre investissement sur le long terme.

💡 En résumé :
Bien connaître la fiscalité et les leviers de défiscalisation, c’est maximiser la rentabilité de son patrimoine tout en respectant les obligations légales.
Chaque projet est unique : un accompagnement personnalisé reste la clé d’une gestion immobilière efficace et sereine.